El dia 25 de maig de 2023 es va publicar al BOE la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (BOE núm. 124 de 25 de maig de 2023).
A. INTRODUCCIÓ: MARC COMPETENCIAL, ACTUACIÓ DELS PODERS PÚBLIC I PRINCIPIS
El Preàmbul de la nova Llei pel dret a l’habitatge dibuixa, en primer lloc, el marc competencial en virtut del qual l’Estat aprova aquesta Llei, tot exposant que, si bé d’acord amb l’article 148.3 de la Constitució Espanyola (CE) totes les Comunitats Autònomes tenen assumida en els seus Estatuts d’Autonomia, sense excepció, la competència plena en matèria d’habitatge i que en virtut d’això el legislador autonòmic pot <<formular complets programes normatius de l’acció pública en la matèria>> no és menys cert que el legislador estatal pot <<incidir, amb diferent abast i sobre la base de títols competencials diversos, en la política d’habitatge>>. En concret, el Preàmbul esmenta com a títols competencials els articles 149.1.13ª CE (que atribueix a l’Estat la competència relativa a la planificació general de l’activitat econòmica), 149.1.1ª CE (competència per regular les condicions bàsiques que garanteixin la igualtat en l’exercici dels drets) o altres més residuals com l’article 149.1.6ª i 8ª CE (competències estatals en matèria de legislació mercantil i civil) o l’article 149.1.23ª CE (competència estatal per dictar legislació bàsica sobre protecció del medi ambient).
Això no obstant, el legislador estatal recorda que l’Administració pública local té atribuïda com a competència pròpia la promoció i gestió de l’habitatge de protecció pública amb criteris de sostenibilitat financera en virtut de l’article 25.2 de la Llei 7/1985, de 2 d’abril, de Bases del Règim Local (LBRL). En el cas català hem d’assenyalar, a més de l’article 66.3.d) del Decret Legislatiu 2/2003, de 28 d’abril, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei Municipal i de Règim Local de Catalunya (TRLMRLC), l’article 84.2.b) de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya (EAC) estableix que <<els Governs Locals de Catalunya tenen en tot cas competències pròpies sobre les matèries següents, en els termes que determinin les lleis: b) La planificació, la programació i la gestió d’habitatge públic i la participació en la planificació en sòl municipal de l’habitatge de protecció oficial>>. En el mateix sentit, l’article 8 de la Llei del Parlament de Catalunya 8/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge ja reconeix una sèrie de competències locals.
Segons el Preàmbul de la nova Llei a l’Estat espanyol (segons dades de l’Observatori d’Habitatge i Sòl del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana) hi ha un parc d’habitatge social (considerant només l’habitatge en lloguer de titularitat pública) d’uns 290.000 habitatges, 110.000 dels quals són de titularitat dels ajuntaments i entitats dependents.
La nova Llei s’estructura en cinc títols i conté trenta-sis articles, sis disposicions addicionals, quatre disposicions transitòries, una disposició derogatòria i nou disposicions finals.
També, l’article 1 de la Llei estableix que <<aquesta Llei té per objecte regular, en l’àmbit de les competències de l’Estat, les competències bàsiques que garanteixin la igualtat en l’exercici del dret i en el compliment dels drets constitucionals relacionats amb l’habitatge i, en particular, el dret a accedir a un habitatge digne i adequat i al gaudi de la mateixa en condicions assequibles, atenent al compliment del disposat en els instruments internacionals ratificats per l’Estat espanyol i respectant en tot cas les competències de les comunitats autònomes i, específicament, les que tenen atribuïda en matèria d’habitatge>>.
En relació al dret de propietat de l’habitatge, l’article 10.2 de la Llei estableix que <<correspon a les Administracions competents en matèria d'habitatge vetllar pel ple exercici dels drets de la propietat d'habitatge, actuant de manera concertada i coordinada en la promoció de les accions previstes en la legislació i en els plans i programes aplicables per a afavorir l'accés a l'habitatge. A tals efectes, podran adoptar-se i executar-se quantes mesures prevegi la legislació en la matèria i, en particular, les següents:
a) Ajudes i subvencions públiques.
b) Incentius fiscals.
c) Gestió directa per part de les Administracions Públiques o els seus ens instrumentals, o en col·laboració amb tercers, dels parcs públics d'habitatge.
d) Col·laboració amb entitats del tercer sector els fins de caràcter social de les quals estiguin vinculats amb l'habitatge, per a facilitar la gestió d'habitatges pertanyents als parcs públics, així com la gestió del seu propi parc d'habitatge social.
e) Foment de la iniciativa privada mitjançant convenis amb els titulars d'habitatges per a la seva cessió a les Administracions públiques competents o altres fórmules per a afavorir l'increment de l'oferta de lloguer social o a preu assequible.
f) Accions de foment de la intermediació en el mercat de l'arrendament d'habitatges per a propiciar la seva efectiva ocupació>>.
Per l’article 6 de la Llei 12/2023 es reconeix el principi d’igualtat i no discriminació en l’habitatge, que haurà de ser preservat per les Administracions Públiques, les quals hauran d’adoptar mesures que per fer front tant a la discriminació directa -es produeix quan una persona o grup de persones rep, en algun aspecte relacionat amb l'habitatge, un tracte diferent del rebut per una altra persona en una situació anàloga-, a la discriminació indirecta -que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, un criteri o una pràctica, aparentment neutres, produeixen un desavantatge- i a l’assetjament immobiliari.
B. NOUS CONCEPTES: ZONES DECLARADES DE MERCAT RESIDENCIAL TENSIONAT I GRANS TENIDORS
L’article 19 de la Llei 12/2023 estableix un deure o obligació de col·laboració amb les Administracions Públiques competents en matèria d’habitatge per part dels grans tenidors d’habitatge.
D’acord amb la mateixa Llei, es considerarà gran tenidor <<la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició pot ser particularitzada en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la Comunitat Autònoma en la corresponent memòria justificativa>>.
Per una altra banda, l’article 18.1 de la Llei 12/2023 preveu la possibilitat que l’Administració competent en matèria d’habitatge <<pugui declarar, d’acord amb els criteris i procediments establerts en la seva normativa reguladora i en l’àmbit de les seves respectives competències, zones de mercat residencial tensionat als efectes d’orientar les actuacions públiques en matèria d'habitatge en aquells àmbits territorials en els quals existeixi un especial risc d'oferta insuficient d'habitatge per a la població, en condicions que la facin assequible per al seu accés al mercat, d'acord amb les diferents necessitats territorials>>.
Aquesta declaració de zones de mercat residencial tensionat s’haurà de realitzar per l’Administració competent en matèria d’habitatge d’acord amb les següents regles:
- a) La declaració ha d’anar precedida d’un procediment preparatori dirigit a l’obtenció d’informació relacionada amb la situació del mercat residencial a la zona, incloent els indicadors dels preus en lloguer i venda de diferents tipus d’habitatge i la seva evolució en el temps, indicadors de nivell de renda disponible de les llars residents i la seva evolució.
- b) La declaració d’una zona com de mercat residencial tensionat requerirà la realització d’un tràmit d’informació en el qual s’haurà de posar a disposició pública la informació sobre la que es basi aquesta declaració –incloent-hi estudis de distribució espacial de la població i llars, la seva estructura i dinàmica, així com la zonificació per oferta, preus i tipus d’habitatges-.
- c) La resolució del procediment de delimitació per part de l’Administració competent en matèria d’habitatge haurà de motivar-se en deficiències o insuficiències del mercat d’habitatge a la zona, en qualsevol de les seves modalitats per atendre la demanda d’habitatge habitual.
- d) La vigència de la declaració d'un àmbit territorial com a zona de mercat residencial tensionat serà de tres anys, i es podrà prorrogar anualment seguint el mateix procediment.
Es podrà declarar una zona de mercat residencial tensionat si concorre una de les circumstàncies següents:
- a) Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el trenta per cent dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
- b) Que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d'habitatge tensionat, un percentatge de creixement acumulat almenys tres punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l'índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.
Pel que fa al deure de col·laboració AAPP – grans tenidors que exposàvem anteriorment, això es tradueix en un subministrament d’informació pel que fa al ús i destí dels habitatges de la seva titularitat que es trobin aquestes zones de mercat residencial tensionat i, en concret, s’haurà d’aportar la següent informació a requeriment de les Administracions Públiques i en el termini de 3 mesos (art. 19.3):
<<a) Les dades identificatives de l'habitatge i l'edifici en què se situa, incloent-hi l'adreça postal, any de construcció i, en el seu cas, any i tipus de reforma, superfície construïda d'ús privatiu per usos, referència cadastral i qualificació energètica.
b) El règim d'utilització efectiva de l'habitatge, en el context dels d'usos previstos en els instruments d'ordenació territorial i urbanística.
c) La justificació del compliment dels deures associats a la propietat d'habitatge, establerts en l'article 11 d'aquesta llei>>.
C. EL PARC PÚBLIC D’HABITATGES
Un element clau d’aquesta nova Llei pel dret a l’habitatge estatal és la regulació de l’anomenat parc públic d’habitatges (articles 27 a 29).
L’art. 27.1 estableix que els parcs públics d’habitatges tenen <<per finalitat contribuir al bon funcionament del mercat d’habitatge i servir d’instrument a les diferents Administracions Públiques competents en matèria d’habitatge per fer efectiu el dret a un habitatge digne i adequat a aquells sectors de la població que tenen més dificultats d’accés al mercat, amb especial atenció als joves i col·lectius subjectes a major vulnerabilitat>>. Un cop definida quina ha de ser la finalitat d’aquests parcs públics d’habitatges, la Llei diu que aquests podran estar integrat, al menys, per:
i. L’habitatge dotacional públic: D’acord amb el Preàmbul, són aquelles que ocupen terrenys qualificats urbanísticament com a dotacionals públics o que formen part d’edificacions o locals destinats a equipaments de titularitat pública i afectes al servei públic. Els habitatges dotacionals públics podran gestionar-se per les AAPP, les seves entitats dependents o entitats sense ànim de lucre amb fins socials vinculats a l’habitatge, per a garantir-hi l’accés de persones en situacions de vulnerabilitat o exclusió social, en règim de lloguer, dret de superfície o altres modalitats de tinença temporal admeses per la legislació aplicable. Formen part d’una categoria més ampla com és la d’habitatge social.
ii. Els habitatges socials i protegits construïts sobre sòl de titularitat pública, així com els que hagin estat obtinguts en exercici del dret de superfície, usdefruit o cessió d’ús i per a lloguer amb opció a compra, durant el temps en què no s’activi aquesta opció. Es considerarà habitatge social aquell habitatge de titularitat pública destinat al lloguer, cessió o qualsevol altra fórmula de tinença temporal subjecte a limitacions de renda o de venda i destinat a persones o llars amb dificultats per accedir a un habitatge en el mercat.
iii. Els habitatges socials adquirits per les Administracions Públiques en exercici dels drets de tanteig i retracte, de conformitat amb el que disposi la legislació aplicable i les adquirides a través d’aquests mateixos drets, en casos d’execució hipotecària o dació en pagament d’habitatge habitual de col·lectius en situació de vulnerabilitat o en exclusió social, tal i com preveu la legislació autonòmica.
iv. Els habitatges socials adquirits per les Administracions Públiques en actuacions de regeneració o de renovació urbanes, incloent les integrades en complexos immobiliaris, tant de forma gratuïta en virtut del compliment dels deures i càrregues urbanístiques corresponents, com onerosa.
v. Qualsevol altre habitatge social adquirit per les Administracions Públiques amb competències en matèria d’habitatge, o que els hagin estat cedides.
Per la seva banda, l’article 29 estableix que el destí dels parcs públics d’habitatge és <<la garantia del dret d’accés a l’habitatge de les persones i llars amb més dificultats per a accedir a un habitatge en el mercat, per raó de les seves circumstàncies socials i econòmiques, atenent a factors específics de vulnerabilitat amb la presència de menors d’edat en la llar o unitat de convivència, així com les característiques i particularitats de l’àmbit territorial>>. Per una altra banda, l’ocupació i gaudi dels habitatges que formin part de parcs públics pot produir-se, (...), en règim de lloguer, cessió d'ús, o qualssevol altres formes legals de tinença temporal en les condicions de renda i amb els requisits que estableixin les respectives Administracions públiques en funció de la demanda existent.
D. L’HABITATGE ASSEQUIBLE INCENTIVAT
L’Administració disposa ara d’un nou instrument per poder incrementar l’oferta d’habitatges a preus adequats a través de l’anomenat habitatge assequible incentivat (article 17). Aquest concepte és una novetat que s’afegeix al d’habitatge protegit (art. 16) i es considera que és aquell habitatge de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector i de l’economia social, al titular del qual l’Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal, o de qualsevol altre tipus, a canvi de destintar-lo a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts, o de qualsevol altre forma tinença temporal, de persones el nivell d’ingressos de les quals no els hi permet accedir a un habitatge a preu de mercat.
Els habitatges assequibles incentivats podran ser de nova promoció o bé tractar-se d’habitatges ja existents, sempre que en qualsevol cas compleixin els requisits legalment establerts (article 17.2).
Aquest tipus d’habitatges estaran sotmesos a les següents regles (art. 17.1):
- - Restaran sotmesos a limitacions específiques de destí durant un temps determinat i a uns límits màxims de preus de lloguer;
- - Destí de l’habitatge exclusivament a residència habitual de la persona arrendatària, que tingui dificultats per accedir a l’habitatge a preus de mercat.
- - No hi ha necessitat de subjectar l’habitatge al procediment formal de qualificació com a habitatge protegit encara que sí restarà subjecte a les regles procedimentals que l’Administració determini.
E. ELS HABITATGES PROTEGITS: ELIMINACIÓ DESCLASIFICACIÓ VPO I RESERVA DE SÒL
L’article 16 de la Llei 12/2023, de 24 de maig, regula el règim dels habitatges protegits. Prèviament, l’article 3.f) defineix els habitatges protegits com l’<<habitatge sotmès a un règim especial per a destinar-la a residència habitual de persones amb dificultats d’accés al mercat d’habitatge, tant en àmbits urbans i metropolitans, com en el medi rural>>.
S’estableix a la lletra d) de l’apartat 1 de l’art. 16 que els habitatges protegits que es promoguin sobre sòls el destí dels quals sigui algun règim de protecció públic restaran sotmesos a un règim de protecció pública permanent que exclou la desclassificació, en tant es mantingui la qualificació d’aquest sòl. En la resta de supòsits, els habitatges protegits estaran sotmesos a un règim de protecció pública permanent amb les excepcions que estableixi la normativa autonòmica (...), que com a mínim haurà de ser de 30 anys.
Pel que fa als principis que regeixen el règim dels habitatges protegits hem de destacar els següents: i. L’habitatge s’ha de destinar exclusivament a residència habitual; ii. L’adjudicació haurà de seguir un procediment que asseguri la transparència i la pública concurrència i es doni prioritat a qui estigui inscrit en els registres de públics corresponents; iii. Les persones adjudicatàries no podran ser titulars de ple de ple domini o d’un dret real d’ús o gaudi de cap altre habitatge ni superar el nivells de renda establerts.
Per una altra banda, la Disposició Final 4ª de la Llei preveu una modificació de l’article 20 de la Llei del Sòl i Rehabilitació Urbana, aprovat per Reial decret legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre per tal d’incrementar la reserva per habitatges protegits passant de l’actual 30% d’edificabilitat residencial en actuacions de nova urbanització en sòl rústic al 40%. En les actuacions de reforma o renovació de la urbanització, es passa de l’actual 10% d’edificabilitat residencial de reserva per habitatge protegit al 20%.
F. MODULACIÓ DEL RECÀRREC DE L’IBI ALS IMMOBLES D’ÚS RESIDENCIAL DESOCUPATS AMB CARÀCTER PERMANENT
La Disposició Final 3ª de la Llei 12/2023 modifica l’apartat 4 de l’article 72 del Text Refós de la Llei Reguladora d’Hisendes Locals (en endavant, TRLRHL) i modula el recàrrec que es pot aplicar als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent, que podrà aplicar-se a aquells habitatges buits durant més de dos anys, amb un mínim de 4 habitatges per propietari, excepte causes justificades de desocupació temporal. Així mateix, s’estableix un increment de recàrrec que actualment estava situat en el 50% la quota líquida de l’IBI fins a un màxim del 150% en funció de la durada de la desocupació i del número d’habitatges també desocupades que siguin del mateix titular en el terme municipal.
G. NOU ÍNDEX DE REFERÈNCIA PER A L’ACTUALITZACIÓ DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT
La Disposició Final Primera modifica la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (LAU) i afegeix una Disposició Addicional Onzena amb la finalitat d’establir un Índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge en els següents termes:
<<Disposició addicional onzena. Índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge.
L'Institut Nacional d'Estadística definirà, abans del 31 de desembre de 2024, un índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge que es fixarà com a límit de referència a l'efecte de l'article 18 d'aquesta llei, a fi d'evitar increments desproporcionats en la renda dels contractes d'arrendament».
H. ENTRADA EN VIGOR
Per últim, pel que fa a l’entrada en vigor d’aquesta Llei, aquesta entrarà en vigor l'endemà de la seva publicació en el «Butlletí Oficial de l'Estat» (BOE), excepte la Disp. Final 2ª (relativa a una sèrie d’incentius fiscals en l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, IRPF) que entrarà en vigor l'1 de gener de l'any següent al de la seva publicació en el «Butlletí Oficial de l'Estat», és a dir, l’1 de gener de 2024 (v. Disposició Final Novena).
Text complet Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. ENLLAÇ.
