Recentment han entrat en vigor canvis legislatius importants en matèria d’habitatge. D’una banda el Reial Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, publicat al BOE de 5 de març, i de l’altra, el Decret llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, publicat al DOGC el dia 7 de març.
El Reial Decret-llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer
La urgència del Reial Decret-llei es justifica per:
- La greu situació de vulnerabilitat econòmica i social d’un gran nombre de famílies i llars pel fet d’afrontar els pagaments d’un habitatge en el mercat.
- El comportament desigual i heterogeni del mercat de lloguer d’habitatge que posa de manifest l’existència de diversos factors que incideixen en la seva evolució.
- L’escassedat del parc d’habitatge social.
- La necessitat d’ampliar els terminis dels contractes d’arrendament i d’introduir en el procediment de desnonament mecanismes que serveixin per respondre a la situació que viuen les llars més vulnerables.
- La necessitat de respondre des de l’àmbit de l’habitatge a les deficiències en matèria d’accessibilitat que pateixen les persones amb discapacitat i mobilitat reduïda.
El Reial Decret-llei es divideix en un títol introductori separats en tres apartats, quatre títols, cinc articles, tres disposicions addicionals, dues de transitòries i tres disposicions finals.
Del títol I en destaca l’extensió dels terminis de pròrroga obligatòria dels contractes de lloguer. Així, el període de pròrroga obligatòria passa de 3 a 5 anys, quan l’arrendador sigui una persona física, i de 3 a 7 anys quan l’arrendador sigui persona jurídica. Addicionalment, quan arribi la data de venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, si cap de les parts no comunica la seva voluntat de no renovar-lo dins dels terminis legalment establerts, el contracte es prorrogarà anualment durant tres anys més.
La quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que es poden exigir a l’arrendatari en el moment de subscripció del contracte es fixa en dues mensualitats, llevat que es tracti de contractes de llarga duració. Així mateix, si l’arrendador és una persona jurídica, les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec seu.
El títol II del Reial Decret-llei introdueix modificacions en el règim de propietat horitzontal per impulsar la realització d’obres de millora de l’accessibilitat.
Pel que fa a l’habitatge d’ús turístic, també s’exclouen de l’àmbit d’aplicació de la LAU els habitatges que es destinen a aquests ús però que es promocionen i comercialitzen per canals diferents als d’oferta turística.
El títol III incorpora dues modificacions del procediment de desnonament d’habitatges. En primer lloc, l’òrgan judicial haurà de fixar el dia i l’hora exactes dels llançaments. En segon lloc, s’introdueix el tràmit de comunicació als serveis socials i s’estableix que, quan es determini la situació de vulnerabilitat de la llar afectada, es produirà la suspensió del procediment fins que s’adoptin les mesures que els serveis socials creguin oportunes per un termini d’un mes, o de tres mesos quan el demandant sigui persona jurídica.
El títol IV es dedica a les mesures en matèria econòmica i fiscal. En primer lloc s’opera una modificació del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, introduint-hi tres mesures que afecten la regulació de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI):
- S’exceptua de l’obligació de repercutir l’impost a l’arrendatari quan l’arrendador sigui un ens públic en els supòsits de lloguers d’immoble d’ús residencial amb renda limitada per una norma jurídica.
- Es modifica la regulació del recàrrec previst per als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent, mitjançant la seva remissió a la legislació sectorial d’habitatge, autonòmica o estatal, per tal que pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l’aprovació de la corresponent ordenança fiscal.
- Es crea una bonificació potestativa de fins al 95% per als immobles destinats a lloguer d’habitatge amb renda limitada per una norma jurídica, a la qual podran acollir-se els habitatges subjectes a règims de protecció pública en lloguer o habitatges en lloguer social en què la renda es trobi limitada per un determinat marc normatiu.
Al marge de la regulació de l’IBI, també es modifica la LHL per incloure com a inversions financerament sostenibles dels ens locals les actuacions en matèria d’habitatge.
Les disposicions addicionals inclouen mesures per dinamitzar l’oferta de l’habitatge de lloguer, la regulació dels índexs de referència del lloguer d’habitatge, i les mesures de flexibilitat en la duració dels convenis que tenen per objecte l’execució de determinades infraestructures públiques.
Enllaç: https://www.boe.es/boe/dias/2019/03/05/pdfs/BOE-A-2019-3108.pdf
Decret llei 5/2019, de 5 de març, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge
Els objectius de la normativa són tres, que motiven també la urgència del Decret-llei:
- Fer front al dèficit d’habitatges de protecció pública de lloguer.
- Tenir més instruments per combatre les situacions d’emergència i els desnonaments.
- Propiciar una moderació dels preus de lloguer dels habitatges lliures.
El Decret Llei s’estructura en deu articles repartits en dos títols, tres disposicions addicionals, set disposicions transitòries, una disposició derogatòria i dues disposicions finals.
El títol estableix referència a un seguit de mesures en matèria d'habitatge que requereixen la modificació d'algunes disposicions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, i de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l'habitatge.
El Decret llei preveu, entre d’altres mesures, que els habitatges buits que, per la seva permanència en aquesta situació, incompleixin la funció social de la propietat de l'habitatge, continuïn tenint aquesta consideració malgrat que hagin estat transmesos d'una propietat a una altra o hagin estat ocupats eventualment per persones sense títol habilitant. Així mateix, es reforcen les potestats de reacció administrativa mitjançant la regulació expressa de la possibilitat d'imposar multes coercitives davant la situació anòmala de desocupació permanent dels parcs immobiliaris de les persones jurídiques privades.
S’amplien els supòsits en què els habitatges han de ser inscrits al Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, ja que s'hi inclouran també habitatges en situació anòmala de desocupació permanent no procedents d'execucions hipotecàries o dació en pagament propietat de persones jurídiques privades. Alhora, s'assimilen a l'esmentada utilització anòmala la dels edificis que romanen inacabats permanentment en la fase final de les obres de construcció, que també podran ser objecte d'expropiació.
S'estableixen, com a possibles beneficiaris de l'expropiació, els mateixos subjectes que poden exercir el dret de tanteig i retracte, i a més a més, s'especifiquen les condicions econòmiques de la cessió de l'habitatge a l'Administració a l'efecte de l'apartat 3 de l'article 7 de la Llei 24/2015, indicant que són les mateixes que estableix el mateix article 15 per a l'expropiació forçosa i que es corresponen amb el preu que les parts acordin tenint en compte els criteris de lloguer social o, subsidiàriament, amb el preu just que determini el Jurat d'Expropiació Forçosa, minorat un 50%.
Respecte l'allotjament de persones afectades per situacions d'emergència social, la norma regula l'adjudicació provisional d'allotjament als afectats, que es podrà fer en allotjaments dotacionals públics o, si l'Administració no en disposa, en habitatges gestionats per les administracions públiques, i es preveuen altres possibilitats d'adjudicació provisional d'allotjament amb relació a situacions d'emergència social que es produeixin en habitatges ocupats sense títol habilitant amb anterioritat a la seva incorporació al parc gestionat per les administracions, sempre que es compleixin determinades condicions.
El Decret llei també articula un nou model d'habitatge amb protecció oficial. Pel que fa a la determinació dels preus de venda dels habitatges amb protecció oficial, es configura un sistema desagregat del nivell d'ingressos dels possibles usuaris i s’adopta com a referència una aproximació al valor ideal que haurien d'assolir en un mercat lliure sense preus distorsionats.
També s’introdueixen canvis que afecten la gestió del Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial, com ara la disminució de tres anys a un any del període per a la renovació de la inscripció.
Pel que fa a les adjudicacions d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada, el Decret llei les regula en funció de l'existència d'ajuts públics a la promoció, la seva destinació al règim de lloguer o la qualificació del sòl com a habitatge de protecció pública.
D'altra banda, s’introdueixen mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures, relacionades amb l'Índex de referència de preus al lloguer d'habitatges[1][2].
El títol 2 del Decret llei comprèn els articles 5 a 10. Conté diverses modificacions del text refós de la Llei d'urbanisme amb la finalitat d'incrementar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública, el parc públic d'allotjaments dotacionals i els parcs públics i privats d'habitatges de protecció pública i de lloguer.
El Decret llei estableix el dret legal de tanteig a favor de l'Administració de la Generalitat respecte de les transmissions oneroses que afectin els sòls que el planejament urbanístic reserva a l'ús d'habitatge de protecció pública i, d'acord amb les possibilitats que ofereixi la legislació estatal d'arrendaments urbans, els habitatges arrendats que es transmetin conjuntament amb la resta d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble.
La nova regulació dona forma i contingut a un sol instrument jurídic per a l'adquisició de terrenys destinats als patrimonis públics de sòl i d'habitatge a través de la seva expropiació forçosa o en exercici del dret de tanteig, i fa una crida especial a la possibilitat d'incloure, en les àrees que es delimitin, terrenys que tinguin la condició de solar per destinar-hi els habitatges que es puguin construir, o que ja hi siguin construïts, a l'ús d'habitatge de protecció pública, encara que el planejament no els reservi per a aquest ús específic d'habitatge.
Pel que fa als patrimonis públics de sòl i d'habitatge, el Decret llei també procura que la seva gestió sigui més transparent en garantia de les finalitats que l'Administració gestora ha de perseguir, entre les quals la de fer efectiu el dret de la ciutadania a accedir a un habitatge digne i adequat. Una altra de les mesures del Decret Llei va en la línia d'incrementar el parc públic d'allotjaments dotacionals, mitjançant la integració de l'actual concepte de sistema urbanístic d'habitatge dotacional públic en el d'equipaments comunitaris.
Per incrementar el parc públic d'habitatges de protecció pública de lloguer s’incorpora una mesura enfocada a ampliar la disponibilitat de sòl per a la promoció d'habitatge de protecció pública.
Així mateix, respecte dels sòls provinents de les esmentades cessions obligatòries i gratuïtes, es disposa l'obligació de mantenir, amb caràcter general, la titularitat pública dels sòls destinats a habitatge de protecció pública provinents de les esmentades cessions i l'obligació de destinar els habitatges construïts al règim de lloguer o altres formes de cessió de l'ús sense transmissió de la propietat.
Com a mesura per incrementar el parc privat d'habitatges de protecció pública, el Decret llei aprofundeix, en el marc de la legislació urbanística, en la regulació de la possibilitat que la qualificació urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la al supòsit d'edificis de nova construcció i al d'obres de reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar majoritàriament nous residents.
El Decret llei habilita el planejament urbanístic perquè, d'acord amb la memòria social i les línies d'actuació dels plans locals d'habitatge, pugui reservar sòl per a un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense possibilitat de dividir-los horitzontalment, amb la finalitat que se'n cedeixi l'ús a terceres persones.
Finalment, s’encaixen en la legislació urbanística les actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà a què fa referència la legislació estatal sobre sòl i rehabilitació urbana, i es remet a les disposicions que regulen l'execució integrada i sistemàtica de les actuacions urbanístiques, amb les quals tenen una similitud notòria.[3]
Per últim, podem destacar la disposició addicional primera, que reforça les mesures urgents en matèria de foment de la promoció d’habitatge de protecció pública, i la tercera que incorpora uns mandats per als municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada per impulsar, en el termini de dos anys, amb la col·laboració de l'Institut Català del Sòl si ho consideren oportú, la construcció d'habitatges de protecció pública en els solars disponibles del patrimoni municipal de sòl i d'habitatge per destinar-los prioritàriament al règim de lloguer.
Aquests municipis han de trametre al Registre de planejament urbanístic de Catalunya, en un termini de sis mesos, l'inventari dels béns i els drets que integren el patrimoni municipal de sòl i d'habitatge per a la seva inscripció, així com el balanç de la seva situació i una memòria justificativa de la mobilització del patrimoni, i concretar les actuacions a dur a terme en els primers dos anys.
Les set disposicions transitòries regulen les diverses situacions jurídiques produïdes o iniciades amb anterioritat a l'entrada en vigor del Decret llei i estableixen també una regulació autònoma a aplicar en la qualificació d'habitatges amb protecció oficial mentre no s'hagi aprovat el nou pla pel dret a l'habitatge, ni l'ordre que permeti determinar els preus de venda i les rendes màxims.
La disposició derogatòria afecta explícitament diverses disposicions de la Llei del dret a l'habitatge, del Pla per al dret a l'habitatge i del Reglament de la Llei d'urbanisme que són incompatibles amb les determinacions d'aquest Decret llei.
Enllaç: https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/7825/1730947.pdf
[1] Veure: Els preceptes que es modifiquen de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge són: 5.2 apartat b), 5.3 (nou paràgraf segon), 41.1 lletra a), 41.3, 42. 6 i 7 (nous apartats), 77, deroguen els apartats 1 i 5 del 78, 79, 83, 83 bis, ter i quater (nous articles), 101 bis (nou apartat), 103 primer paràgraf, 61.2 apartat f) i g) (s’afegeixen), 66.2; 68 bis (nou articles) les D.A. 24 apartat 1.
[2] Veure: Ela preceptes que es modifiquen de la Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial són: deroga la lletra j) de l'article 4, es modifica el títol de l'article 15 i es modifiquen els apartats 1,2,3,4 i 6, es deroguen els apartats 5 i 8; s'afegeix una D.A. 13 i es deroga la D.F. 4.
[3] Veure: Els preceptes que és modifiquen del Text refós de la Llei d’Urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost són: 110.1 apartat c), 158, 159, es deroguen el 161 i 162, 4,5 i 6 del 164 (nous apartats), es deroga el capítol IV del títol cinquè, es deroga el 34.3 i es modifica el 34.5, es deroga el 58.1 g), 65.3 b), 97.2 bis b), es deroguen el 43. 2 i 3, es deroga el 45.2 i 3 , 46. 2,3,4 i 5 (nous apartats), 57.3, 6 i 7, 100.2 bis (nou apartat); 57 bis (nou apartat) i s’afegeix una D.A.5.
