El DILLUNS 30 DE DESEMBRE DE 2019 ES VA PUBLICAR AL DOGC EL DECRET LLEI 17/2019, DE 23 DE DESEMBRE, DE MESURES URGENTS PER MILLORAR L’ACCÉS A L’HABITATGE
Avui, 5 de febrer de 2020, el Parlament de Catalunya ha convalidat el Decret Llei.
La norma persegueix un triple objectiu: 1.- combatre les situacions d’emergència residencial, 2.- augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i 3.- contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.
Les previsions establertes al Decret Llei emanen, alhora, de diferents mandats del Parlament de Catalunya, com la Moció 4/XII sobre polítiques d’habitatge, la Resolució 92/XII sobre la priorització de l’agenda social i la recuperació de la convivència, la Moció 13/XII sobre la pobresa infantil o la Resolució 133/XII sobre l’ocupació d’habitatges.
El Decret Llei s’estructura en quinze articles repartits en dos capítols, sis disposicions addicionals, nou disposicions transitòries, una disposició derogatòria i set disposicions finals.
El capítol 1 es divideix en quatre seccions i engloba els articles 1 a 9. Aquest fa referència a un seguit de mesures en matèria d’habitatge que requereixen la modificació d’algunes de les disposicions establertes a algunes lleis. S’emfatitza la directiu per al planejament urbanístic relatiu a la qualificació en el medi urbà de sòl adequat i suficient per a l’ús d’habitatge destinat al domicili habitual de la població, es reforcen les eines destinades a la disminució dels habitatges buits, a la gestió de les situacions d’emergència social, a la qualificació d’habitatges amb protecció oficial i a la moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures.
La secció 1, mesures davant la desocupació permanent d’habitatges, regula aquesta situació constitutiva d’un incompliment de la funció social de la propietat de l’habitatge. En aquest sentit, mitjançant aquest Decret Llei s’ajusten les definicions d’habitatge buit i les relatives als incompliments referits a la desocupació i a la manca de destinació dels habitatges a residència habitual i permanent de les persones usuàries. Aquests incompliments es consideren, alhora, un incompliment del deure de propietat de les edificacions de dedicar-les a usos compatibles amb l’ordenació territorial i urbanística a l’efecte d’aplicar, si escau, els mitjans d’execució forçosa regulats en la legislació en matèria de sòl. Així mateix, es reforcen les potestats de reacció administrativa mitjançant la regulació expressa de la possibilitat d'imposar multes coercitives davant la situació de desocupació permanent dels parcs immobiliaris de les persones jurídiques privades, la utilització de les quals per part dels ajuntaments ha estat qüestionada jurisdiccionalment en considerar insuficient la regulació establerta.
La situació de desocupació permanent dels habitatges s'amplia, per assimilació, a la dels edificis que romanen inacabats permanentment en la fase final de les obres de construcció.
Es regulen les competències per declarar la utilització o la situació anòmala dels habitatges i per requerir les persones responsables perquè adoptin les mesures necessàries per corregir-les, així com per ordenar la seva execució forçosa en cas d'incompliment del requeriment i, si escau, per sancionar la utilització o la situació anòmala quan sigui constitutiva d'una infracció administrativa en la matèria.
Els drets de tanteig i retracte regulats al Decret llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de processos d'execució hipotecària, atribuïts a la Generalitat en els municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada, s'estenen a tots els municipis i es refereixen tant a la primera com a les posteriors transmissions que es duguin a terme durant la vigència del Decret llei 1/2015, la qual s'amplia, pel que fa a l'exercici d'aquesta mesura, fins a dotze anys des de la seva entrada en vigor.
A la secció 2, mesures per resoldre les situacions d’emergència social, es defineix l’allotjament dotacional en substitució dels habitatges dotacionals públics. Amb aquesta nova definició es tracta d’obrir aquest tipus d’allotjament cap a una tipologia més diversa, més adaptable a les necessitats de residència temporal de col·lectius diversos i, per tant, més funcional. D’altra banda, s’amplien els supòsits en què els habitatges han de ser inscrits al Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant.
Cal destacar el canvi normatiu que afecta l’expropiació. S’ha ampliat la facultat d’expropiar, de tal manera que, no només abasta l’ús temporal dels habitatges inscrits o susceptibles de ser-hi, sinó també el seu domini; així com la reducció del contingut del dret de propietat davant l’incompliment de l’obligació d’ocupar legalment i efectivament l’habitatge en un 50% del seu valor, la diferència del qual correspon a l’Administració expropiant.
En relació amb l’allotjament de persones afectades per situacions d’emergència social, es regula l’adjudicació provisional d’allotjament als afectats, que es podrà fer en allotjaments dotacionals o, si l’Administració no es disposa, en habitatges gestionats per les administracions públiques.
S’estableix que les propostes de lloguer social obligatori, a més de comunicar-les al municipi en què se situa l’habitatge, es comuniquin també a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya. Per altra banda, les persones jurídiques passen a ser considerades grans tenidors d’habitatge quan disposin de més de 15 habitatges.
Es regula la renovació obligatòria dels contractes de lloguer social quan, finalitzada la seva durada màxima, els ocupants es trobin encara dins els paràmetres legals d’exclusió residencial. Es fa extensiva l'obligació de fer una proposta de lloguer social abans d'interposar una demanda judicial amb relació a qualsevol acció executiva derivada de la reclamació d'un deute hipotecari i altres demandes de desnonament per venciment de la durada màxima del títol que legitima l'ocupació o per la manca d'aquest títol en circumstàncies determinades. També, s'amplia la durada mínima dels contractes de lloguer social i es fa extensiva la definició de gran tenidor al fons de capital risc i de titulització d'actius i a les persones físiques que disposin de més de 15 habitatges, així com es regulen les condicions econòmiques de la cessió obligatòria d'habitatges.
La secció 3, mesures per articular un nou model d’habitatge amb una protecció oficial, relliga la definició amb la d’habitatge de protecció pública de la legislació en matèria de sòl i d’urbanisme.
Pel que fa a la determinació dels preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial, es configura un sistema desagregat del nivell d’ingressos dels possibles usuaris i, per tant, sense modalitats fonamentades en aquests. El preu de venda màxim d’un habitatge amb protecció oficial és el resultat d’aplicar un factor de localització i un factor de característiques al preu de venda bàsic i dels costos normes d’urbanització i d’edificació. En aquest sentit, la renda màxima d’un habitatge amb protecció oficial és el resultat d’aplicar al seu preu de venda màxim una taxa anual de rendibilitat raonable -fixada al 4,8% sense perjudici que es pugui actualitzar-. Aquests preus s’hauran de determinar en el moment de qualificar l’habitatge amb protecció pública i cada vegada que es formalitzi un contracte de transmissió de la seva propietat o de cessió d’ús, sense perjudici de l’actualització de la renda durant la vigència del contracte.
Respecte a la gestió del Registre de Sol·licitants d’Habitatges amb Protecció Oficial, es disminueix de tres anys a un any el període per a la renovació de la inscripció i; pel que fa a les adjudicacions d'habitatges amb protecció oficial de promoció privada, es regulen en funció de l’existència d’ajuts públics a la promoció, de la seva destinació al règim de lloguer o de la qualificació del sòl com a habitatge de protecció pública. A més, en el supòsit de concórrer les dues primeres circumstàncies, l’adjudicació s’ha de fer per ordre de preferència segons l’antiguitat més gran de la inscripció en el Registre de Sol·licitants d'Habitatges amb Protecció Oficial.
A la secció 4, mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges lliures, es regula l'Índex de referència de preus al lloguer d'habitatges, entre les quals l'obligació d'incloure les dades de l'Índex en la publicitat i en les ofertes d'habitatges de lloguer i en els contractes que se signin, i es tipifica com a infracció administrativa l'incompliment d'aquestes obligacions. També es delimita la funció d'aquest Índex i la competència per elaborar-lo i es fixa, com a font de les dades que permeten obtenir-lo, el Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes. Així mateix, l'Administració de la Generalitat ha de tenir en compte aquest Índex en el desenvolupament de les seves polítiques públiques i l'arrendadora d'un habitatge no pot rebre ajuts públics adreçats al foment del lloguer quan la renda sigui superior a l'Índex esmentat.
El capítol 2 del Decret Llei comprèn els articles 10 a 15, que modifiquen el text refós de la Llei d’Urbanisme amb relació a mesures diverses.
L’article 10 fa referència a les mesures per incrementar el patrimoni públic de sòl i d’habitatge amb destinació a habitatges de protecció pública i fer-ne més transparents la gestió. A aquest efecte, es regulen les àrees destinades a aquest patrimoni per donar forma i contingut a un sol instrument jurídic, homogeni i eficaç, per a l'adquisició de terrenys per als patrimonis públics de sòl i d'habitatge, tant a través de la seva expropiació forçosa com en exercici del dret de tanteig. Així mateix, amb aquest Decret Llei s’incideix en la possibilitat d'incloure en les àrees esmentades terrenys que tinguin la condició de solar per destinar-hi els habitatges que es puguin construir, o que ja hi siguin construïts, a l'ús d'habitatge de protecció pública, encara que el planejament no els reservi per a aquest ús específic d'habitatge.
Amb la mateixa finalitat, s'estableix el dret legal de tanteig a favor de l'Administració de la Generalitat respecte de les transmissions oneroses que afectin els sòls que el planejament urbanístic reserva a l'ús d'habitatge de protecció pública i, d'acord amb les possibilitats que ofereix la legislació estatal d'arrendaments urbans, les que afectin els habitatges arrendats que es transmetin conjuntament amb la resta d'habitatges o locals que formin part del mateix immoble. Aquest dret legal de tanteig es reconeix també a l'Ajuntament de Barcelona respecte dels béns situats en el seu terme.
L'article 11 fa referència a les mesures per incrementar el parc d'allotjaments dotacionals. A més d’un canvi classificatori, s’acompanya una nova modificació de la seva denominació per posar èmfasi en la perspectiva correcta que les necessitats temporals d’habitació de les persones, segons quina sigui la seva situació, es poden satisfer mitjançant un habitatge d’ús independent o en allotjament col·lectius. S’eliminen les limitacions quantitatives, de manera que la concreció de l'ús d'allotjament dotacional sobre sòls qualificats d'equipament ha de venir avalada únicament, com qualsevol altre ús, per la justificació adequada de la seva necessitat preferent respecte a altres usos d'equipament.
També es regula la possibilitat que els particulars puguin promoure un equipament d'allotjament dotacional en els terrenys qualificats de sistema urbanístic d'equipaments comunitaris que el planejament urbanístic general determini, sempre que s'acrediti l'interès públic o social de l'allotjament dotacional.
L'article 12 fa referència a les mesures per incrementar el parc públic d'habitatges de protecció pública de lloguer. A aquest efecte, el Decret Llei determina que la cessió obligatòria de sòl amb aprofitament urbanístic a l'Administració urbanística actuant, en les actuacions amb reserva de terrenys destinats a habitatges de protecció pública, s'ha d'emplaçar sobre l'esmentada reserva amb obligació de l'Administració adjudicatària de construir-los en termini. En el cas que l'Administració no disposi de recursos econòmics suficients per fer-ho, l'emplaçament del sòl de cessió ha de ser en part sobre la reserva esmentada per tal de construir els habitatges amb els ingressos obtinguts per l'alienació de la part de cessió situada fora de la reserva o per la substitució d'aquesta part pel seu equivalent per sostre construït.
Així mateix, respecte dels sòls provinents de les esmentades cessions obligatòries i gratuïtes, s'estableix l'obligació de mantenir, amb caràcter general, la titularitat pública dels sòls destinats a habitatge de protecció pública provinents de les esmentades cessions per configurar un parc públic estable d'habitatges de protecció pública destinat al règim de lloguer.
L'article 13 fa referència a les mesures en matèria de reserves per a habitatge de protecció pública. Es tracta fonamentalment d'ajustar la redacció de diversos articles del text refós de la Llei d'urbanisme al nou model d'habitatges amb protecció oficial.
D'altra banda, es regula la possibilitat que la qualificació urbanística del sòl residencial amb destinació a habitatge de protecció pública pugui afectar una part dels edificis plurifamiliars, referint-la al supòsit d'edificis de nova construcció, al d'obres d'ampliació i de reforma generals, sempre que tinguin per finalitat allotjar majoritàriament nous residents.
En el cas de modificacions de planejament urbanístic en sòl urbà consolidat que no comportin increment de l'edificabilitat, la destinació parcial a habitatge de protecció pública no pot afectar els solars resultants d'un procediment de repartiment equitatiu de beneficis i càrregues si els terminis per edificar els solars resultants encara no s'han esgotat. En aquests casos, s'estableix que el paràmetre urbanístic de la zona que regula la densitat de l'ús residencial només s'aplica a la part del sostre que no es destina a habitatge de protecció pública i que el nombre màxim d'habitatges de protecció pública és el resultat d'aplicar al sostre construït amb aquesta destinació la ràtio de 70 m2 per habitatge.
L'article 14 fa referència a una mesura per incrementar el parc privat d'habitatges de lloguer. En aquest sentit, el Decret Llei habilita el planejament urbanístic perquè, d'acord amb la memòria social i tenint en compte les línies d'actuació dels plans locals d'habitatge, pugui reservar sòl per a un producte immobiliari destinat a l'ús d'habitatges per pisos, sense possibilitat de dividir-los horitzontalment, amb la finalitat que se'n cedeixi l'ús a terceres persones.
Finalment, l’article 15 fa referència a una mesura per facilitar l’execució d’actuacions de rehabilitació edificatòria en el medi urbà.
El Decret llei incorpora diverses disposicions addicionals, la primera de les quals per reforçar les mesures urgents en matèria de foment de la promoció d'habitatge amb protecció oficial de lloguer. Així, els arrendadors d'habitatges protegits promoguts amb ajuts públics veuen reforçades les garanties de cobrament de les rendes davant eventuals impagaments, mentre que en el cas dels llogaters d'aquest tipus d'habitatges, s'estableix la prioritat en l'accés a les prestacions al pagament del lloguer que convoca la Generalitat de Catalunya.
La tercera estableix que el factor de localització aplicable per a la determinació dels preus de venda i rendes màxims dels habitatges amb protecció oficial sigui únic per a tot l'àmbit de l'Àrea Metropolitana de Barcelona.
La quarta fixa un termini d'un any a partir de l'entrada en vigor del Decret llei perquè els municipis inclosos en les àrees de demanda residencial forta i acreditada inscriguin en el Registre de planejament urbanístic de Catalunya l'inventari de béns i drets que integren el patrimoni públic de sòl i d'habitatge respectiu i el seu balanç de situació.
La cinquena regula l'obligació que tenen el departament competent en matèria d'habitatge i els municipis de més 50.000 habitants, i de tots els compresos en l'àmbit de l'Àrea Metropolitana de Barcelona, de coordinar les seves actuacions en matèria d'habitatge mitjançant la subscripció d'un programa d'actuació concertada en el termini de dos anys des de l'entrada en vigor del Decret llei. A la resta de municipis inclosos en àrees de forta i acreditada demanda, la subscripció del programa és potestativa.
Les disposicions transitòries regulen les diverses situacions jurídiques produïdes o iniciades amb anterioritat a l'entrada en vigor del Decret llei.
La disposició derogatòria afecta explícitament diverses disposicions de la Llei del dret a l'habitatge, del Pla per al dret a l'habitatge i del Reglament de la Llei d'urbanisme que són incompatibles amb les determinacions d'aquest Decret llei.
Les disposicions finals comprenen determinades modificacions legislatives i manaments de contingut normatiu, a més de l'entrada en vigor del Decret llei l'endemà de la publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Enllaç: https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/8032/1777671.pdf
