El dia 23/05/2019 s’ha publicat al DOGC el Decret Llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya en l’àmbit de la penyora.
Amb aquesta regulació es pretén qualificar determinades zones del territori d'àrees amb mercat d'habitatge tens i subjectar els contractes d'arrendament que s'hi concloguin a un règim de contenció de les rendes. La imposició d’aquestes restriccions es concep com a mesura excepcional, amb una durada màxima de cinc anys, mitjançant un procediment en el qual cal acreditar les circumstàncies que la justifiquen i precisar les mesures que adoptaran les administracions per atenuar o revertir la situació de mercat tens. La competència per a la declaració s’atribueix al departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge, amb l’excepció de la ciutat de Barcelona, on correspon a l’ajuntament.
L'efecte pretès de contenció de les rendes s'instrumenta per mitjà de l'aplicació de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges que elabora, actualitza i publica el departament competent en matèria d'habitatge. L'índex subministra dades per al coneixement de les rendes del lloguer d'habitatges anàlegs al que ha de ser arrendat, obtingudes a partir de la informació que conté el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes. L'índex informa de la mitjana de preu per metre quadrat de l'arrendament d'habitatges en una ubicació i amb una superfície determinades i dels marges de preu superior i inferior resultants de la ponderació de diverses característiques de l'habitatge (any de construcció, estat de conservació, eficiència energètica, ascensor, mobiliari, annexos).
El Decret llei preveu que siguin les mateixes parts contractants les que estableixin el preu que consideren de referència dins dels marges del sistema d'indexació (o excepcionalment, desviant-se'n, si bé aleshores caldrà justificar a bastament el per què), tot i ponderant les característiques de l'habitatge arrendat rellevants per a fixar-ne la renda de lloguer.
El règim de contenció de rendes gira entorn de tres regles bàsiques:
La regla general limita la quantia de la renda que pot ser convinguda en el moment de formalitzar el contracte, que no pot ultrapassar el preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues, incrementat, com a màxim, en un deu per cent.
La segona i la tercera regles estableixen excepcions a l'aplicació de la primera. D'una banda, si l'habitatge objecte del contracte es trobava ja arrendat amb anterioritat a l'entrada en vigor del règim de contenció de rendes i l'arrendador percebia una renda superior a la que resultaria d'aplicar la regla general, en el contracte o contractes subsegüents es permet pactar, com a renda màxima, la percebuda al final del contracte anterior. D'altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitza en els contractes de lloguer d'habitatges d'obra nova i en els que resulten d'un procés de gran rehabilitació, cas en el qual l'increment del preu que les parts han considerat de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues es pot arribar a fixar en un màxim del vint per cent.
Les tres regles es complementen amb normes que articulen la possibilitat d'actualitzar anualment la renda si així es pacta (cas en el qual això s'haurà de fer per referència a l'índex de garantia de competitivitat), de convenir l'assumpció de despeses generals i de serveis individuals per a l'arrendatari, i de repercutir-li el cost de la realització d'obres de millora fetes després del termini legal mínim de durada del contracte.
La norma també incideix en matèria processal, ja que la D.A Segona trasllada a l'àmbit del judici verbal les disputes entre les parts contractuals sobre l'import de la renda i l'eventual pretensió de reemborsament d'excessos percebuts per la part arrendadora en els contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes.
Un altre aspecte inclòs en el Decret llei és la incorporació d’una sèrie de modificacions en el règim vigent aplicable a la penyora.
Finalment, s’hi estableix un mandat al Govern perquè, en un termini de sis mesos, presenti un projecte de llei de regulació integral dels contractes d’arrendament de finques urbanes.
Enllaç: https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/7881/1744702.pdf
