Nota informativa sobre el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes

DESCARREGAR LA NOTA JURÍDICA (format pdf) 

El passat dia 29 de gener de 2025 es va publicar al DOGC el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, el qual va entrar en vigor el dia 30 de gener de 2025 i ha estat validat per la Resolució 108/XV del Parlament de Catalunya, de validació del Decret llei 1/2025, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, publicada al DOGC el dia 4 de març de 2025.

Amb caràcter introductori, l’article 137 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya (en endavant, EAC 2006) atorga a la Generalitat la competència exclusiva en matèria d’habitatge, títol competencial en què es fonamenta gran part de les mesures que s’adopten en el decret llei de referència. Així mateix, també correspon a la Generalitat la competència exclusiva en matèria de consum (art. 123 EAC 2006) que inclou la defensa dels drets dels consumidors i els usuaris.

En matèria d’habitatge, a Catalunya es va aprovar la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge (en endavant, LDH 2007) que va regular aquest dret i va establir un règim sancionador que tipifica com a infraccions determinades vulneracions de la protecció de consumidors i usuaris d'habitatges en el mercat immobiliari.

Més recentment, les Corts de l’Estat van aprovar la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (BOE núm. 124 de 25 de maig de 2023) ( nota informativa dels Serveis Jurídics de l’ACM). Un dels aspectes més importants d’aquesta llei estatal va ser l’establiment d’un règim de contenció dels preus de lloguer en les anomenades «zones de mercat residencial tensat» mitjançant la introducció de diverses mesures a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (en endavant, LAU) mitjançant la seva disposició final primera.

L’aplicació del règim de contenció de rendes no és automàtic ja que requereix la declaració de les zones de mercat residencial tensat per les Comunitats Autònomes. La Generalitat de Catalunya va declarar 140 municipis catalans com a zones de mercat residencial tensat mitjançant la Resolució TER/2940/2023, d'11 d'agost (nota informativa). Posteriorment, la declaració de zona de mercat residencial tensat es va ampliar a uns altres 131 municipis catalans, ampliació que es va publicar mitjançant la Resolució de 8 d’octubre de 2024, de la Secretaria d’Estat d’Habitatge i Agenda Urbana ( nota informativa).

L’Exposició de Motius del decret llei 1/2025 analitza l’impacte i efectes de l’aplicació d’aquest marc normatiu en el mercat d’habitatge de lloguer a Catalunya tot constatant que, si bé durant el primer trimestre d’aplicació de la contenció de rendes es va produir una disminució del preu de lloguer, en l’actualitat «es constata, per tant, una dilució significativa de l'efecte de la contenció de rendes, que no compta a data d'avui amb règim sancionador».

El decret llei identifica un fort increment dels lloguer de temporada i diu que «aquest increment sembla que es deu al fet que, en molts casos, determinats propietaris opten per fer ús d'aquesta figura de manera fraudulenta per eludir el règim jurídic dels arrendaments d'habitatge i, concretament, la contenció de rendes (...)». També s’identifiquen altres motius que han incrementat la demanda d’habitatges de lloguer que ha generat un desequilibri entre l’oferta i la demanda com, per exemple, l’increment de la població a Catalunya, les millores en el mercat laboral, l’absència de nova construcció, etc.

En relació al pressupòsit de la «necessitat extraordinària i urgent» del decret llei prevista a l’art. 64 EAC, l’exposició de motius estableix que «aquest Decret llei respon a una necessitat urgent i inajornable, atenent a les mesures adoptades per l'Estat, que no s'han pogut implementar amb efectivitat plena a Catalunya, si no es complementen amb les mesures normatives i executives corresponents. Les mesures, consistents en les modificacions de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, i la Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya, que incorpora aquest Decret llei són necessàries per salvaguardar els drets de les persones arrendatàries afectades i garantir l'aplicació efectiva i directa de les mesures legislatives que preveu, drets que poden restar definitivament frustrats si aquestes mesures no s'adopten amb caràcter urgent i es consoliden les pràctiques orientades a eludir-los».

Aquest decret llei conté deu articles, una disposició transitòria, una disposició derogatòria i una disposició final única.

El decret llei 1/2025 introdueix un conjunt de modificacions a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge mitjançant els seus articles 1 a 8.

En primer lloc, l’article 1 del decret llei modifica la lletra b) de l'apartat 3 de l'article 45 de la LDH 2007 per especificar els supòsits en què es produeix la discriminació indirecta i inclou dins d’aquests supòsits de discriminació indirecta els produïts per «la simulació o frau del contracte». Tal com diu l’Exposició de Motius, aquesta modificació implicarà que es pugui aplicar «la corresponent infracció prevista a l'article 123 de la mateixa Llei 18/2007, l'apartat 2 de la qual ja recull, com a infracció molt greu en matèria de protecció de consumidors i usuaris d'habitatge en el mercat immobiliari, dur a terme accions o omissions que suposin assetjament o discriminació, de conformitat amb les previsions de la llei».

En segon lloc, l’article 2 del decret llei modifica la lletra g) de l'article 59 de la LDH 2007 per establir que en la publicitat d’un habitatge que estigui ubicat en una zona de mercat residencial tensat, l’agent haurà de fer constar necessàriament «el preu que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus del lloguer o, si escau, el preu del contracte de lloguer anterior».

En tercer lloc, l’article 3 del decret llei modifica la lletra f), addiciona una nova lletra g) i l'anterior lletra i) passa a ser la nova lletra h) de l'apartat 2 de l'article 61 de la LDH 2007 relatiu a la informació mínima que ha de contenir una oferta d’arrendament. En aquest sentit, l’apartat 2 de l’art. 61 LDH 2007, resta redactat de la següent manera:

«2. La informació mínima d'una oferta d'arrendament ha de contenir les dades següents: (...)

f) El preu de l'última renda del contracte d'arrendament que hagi estat vigent en els darrers cinc anys en el mateix habitatge o si escau, el preu de lloguer que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus del lloguer d'habitatges, justificat mitjançant el document acreditatiu obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública establert per l'administració competent.

g) La condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge, sempre que l'habitatge estigui ubicat en una zona de mercat residencial tensat, dins del període de vigència de la declaració de la zona esmentada.

h) Les dades previstes per la legislació civil».

També, pel que fa les dades que han de constar en el contracte d'arrendament dels habitatges que estiguin ubicats en una zona de mercat residencial tensat, l’art. 4 del decret llei modifica l’apartat 2 de l'article 66 de la LDH 2007, que resta redactat de la manera següent:

«2. En el contracte d'arrendament dels habitatges que estiguin ubicats en una zona de mercat residencial tensat en vigor, s'hi ha de fer constar:

a) el preu de l'última renda del contracte d'arrendament que hagi estat vigent en els darrers cinc anys en el mateix habitatge o, si escau, el preu de lloguer que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus del lloguer d'habitatges.

b) la condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge.

c) la finalitat del contracte.

En la formalització del contracte, els arrendataris tenen dret a rebre el document acreditatiu del preu de lloguer en aplicació del sistema de referència dels preus del lloguer d'habitatges obtingut a aquest efecte mitjançant el sistema de consulta pública establert per l'administració competent, així com la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent i, si escau, el certificat d'eficiència energètica. També hi ha de constar l'acreditació de la finalitat del contracte».

Per últim, pel que fa als anuncis i ofertes d’arrendament, la disposició transitòria estableix que «el contingut dels anuncis i ofertes d'arrendament d'habitatge publicats abans de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei s'ha d'adaptar a les previsions del que preveu en el termini de cinc dies».

Per una altra banda, en matèria de règim sancionador i infraccions, els articles 5 al 7 del decret llei modifiquen i addicionen noves infraccions en l'àmbit de la protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges en el mercat immobiliari i addicionen un nou àmbit d'infracció específic en matèria d'arrendaments d'habitatge.

Pel que fa a les modificacions en el règim sancionador de la LDH, l’article 5 del D.L. 1/2025 incorpora i/o afegeix un nou apartat 4 a l'article 123 de la Llei 18/2007, relatiu a les infraccions molt greus, per tal d'incorporar tres infraccions en matèria d'arrendaments, amb el contingut següent:

«4. Són infraccions molt greus en matèria d'arrendaments:

a) Establir en el contracte d'arrendament d'un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que ultrapassi l'import màxim permès, si la diferència de rendes és superior al trenta per cent.

b) No fer constar la finalitat del contracte d'arrendament o fer-hi constar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta.

c) Repercutir en l'arrendatari les despeses de gestió immobiliària i/o les despeses de formalització del contracte d'arrendament de l'habitatge quan, pel tipus d'arrendament, no siguin procedents de conformitat amb la normativa aplicable».

A més, pel que fa a les infraccions greus de la LDH 2007, l’article 6 del decret llei afegeix una nova lletra, n), a l'apartat 2 de l'article 124 de la Llei 18/2007 en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges en el mercat immobiliari, amb el contingut següent:

«2. Són infraccions greus en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges en el mercat immobiliari: (...) n) No fer constar, en la publicitat o en les ofertes d'habitatges per llogar, la renda que resulta d'aplicar el sistema de referència dels preus de l'arrendament d'habitatges o, si escau, l'import de la renda del contracte d'arrendament anterior, així com la condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge».

Per últim, en relació a la introducció de noves infraccions a la LDH 2007, l’art. 7 del decret llei afegeix un nou apartat 4 a l'article 124 de la Llei 18/2007, relatiu a les infraccions greus, per tal d'incorporar dues infraccions en matèria d'arrendaments, amb el contingut següent:

«4. Són infraccions greus en matèria d'arrendaments:

a) Establir en l'arrendament d'un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que ultrapassi l'import màxim permès, si la diferència de rendes és igual o inferior al trenta per cent.

b) No fer constar la renda que resulta d'aplicar del sistema de referencia dels preus de l'arrendament d'habitatges o, si escau, l'import de la renda del contracte d'arrendament anterior, així com la condició de gran tenidor de la propietat de l'habitatge en els contractes d'arrendament d'habitatges».

A més, és important tenir en compte que la disposició derogatòria deroga la lletra f) de l’art. 125 de la LDH 2007 atès que la infracció lleu prevista es requalifica com a greu.

Per últim, en relació a les modificacions de la LDH, l’art. 8 del decret llei modifica l’art. 130.2 de la LDH 2007 per modificar la remissió feta a la derogada Llei 1/1990, del 8 de gener per l’actualment vigent Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya.

El decret llei 1/2025 modifica la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya mitjançant els seus articles 9 i 10.

En primer lloc, article 9 afegeix una lletra, f), a l'article 331-5 del Codi de consum, per fixar el tipus infractor consistent en la realització de pràctiques abusives per part de les persones empresàries o professionals que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris establint la formalització d'un règim de contractació d'arrendament de l'habitatge de caràcter temporal quan en realitat queda acreditada la seva finalitat de caràcter permanent o habitual, amb la voluntat manifesta d'eludir, en frau de llei, l'aplicació de la normativa vigent en matèria d'arrendaments urbans.

Finalment, l'article 10 modifica la lletra d) a l'apartat 1 de l'article 332-3 del Codi de consum per tal de concretar la qualificació com a greu de la infracció esmentada en l'article 9 esmentat.

Enllaços

• Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes. ENLLAÇ.